| 事项: 公司子公司北京文凯兴教育投资有限责任公司(以下简称“ 文凯兴” )拟以非公开协议转让方式将其所持有的北京市朝阳区宝泉三街 46号院 1号楼出售,标的资产的评估值约 5.92亿元,出售资产所得款项将用于补充公司营运资金,布局发展教育业务。
投资性房地产评估价值高,出售物业助力公司扭亏为盈。 文凯兴旗下持有北京市朝阳区宝泉三街 46号院的 4栋写字楼,每栋写字楼的建筑面积约 2.2万平方米,其中 1号楼、 2号楼和 3号楼对外出租,计入投资性房地产,截至 2019年 6月末,投资性房地产账面余额 3.14亿元; 4号楼公司自用,房屋及建筑物计入固定资产,土地计入无形资产。公司投资性房地产重估价值高, 1号楼建筑面积约 2.18万平方米,评估值 5.92亿元,评估溢价约 466%。
若本次资产出售在年内完成,预计将增加公司营业外收入 5.92亿元,预计将对公司 2019年净利润产生积极影响,公司全年有望扭亏为盈。
出售物业盘活存量资产,教育业务有望持续加码。 朝阳凯文学校是公司重金打造的 K12的双语学校,其中仅募投资金投入 12亿元,形成了固定资产原值 13.91亿元、无形资产原值 9.98亿元和投资性房地产原值 3.18亿元,固定资产年均折旧预计 3479万元,无形资产年均摊销 1996万元,投资性房地产年均折旧 768万元,成为办学初期拖累学校盈利的主要因素。出售物业有利于盘活存量资产,减少折旧对业绩影响。同时,公司可以通过转让收益加码教育业务,延伸国际教育产业链,培育教育业务新的业绩增长点。此外,公司也可以还贷,降低负债率和利息支出,提升公司盈利能力。
学校招生整体顺利,业绩拐点即将出现。 公司旗下拥有海淀凯文学校和朝阳凯文学校两所学校,截至 2018年末两所学校在校生1221人,校舍使用率约 22%;2019-2020学年两所学校新生预计 500人左右,学校招生整体符合预期。目前,两所学校在校生预计1700-1800人之间,校舍使用率将超过 30%,若按照生均营业收入25万元/人计算,预计 2019-2020学年两所学校学费和杂费流水 4.25亿元 -4.50亿元之间,2019年 4季度公司营业收入有望突破 1亿元,4季度公司教育业务实现盈利概率较大。目前,两所学校已经启动新学年招生计划,预计新增学生约 500人,预计未来几年公司业绩有望加速释放。
定增加码素质教育,资本实力快速提升。 2019年 9月公司定增获证监会批复,计划发行约 9971万股,按照最新发行底价计算,预计募资总额约 6.58亿元,全部用于“青少年高品质素质教育平台”项目建设。该项目以市场需求为导向,以艺术、体育、科学思维和素质拓展等多元化素质教育产品培训和服务为龙头,为青少年提供一站式、多元化和跨学科的高品质素质教育综合服务,形成新的业绩增长点。定增和资产处置夯实公司资本实力,公司货币资金将大幅增长。 2019年 6月末,公司账面货币资金 3.49亿元,定增预计增加货币资金 6亿元以上,届时公司货币资金有望达到 10亿元以上。
投资建议: 考虑公司地产出售因素,或将导致公司租赁收入下降,营业外收入增加,因此我们对公司业绩预测进行调整, 预计2019-2021年的收入增速分别为 44.75%、 57.58%和 35.00%; 归属于母公司股东净利润的增速分别为-157.58%、 100.79%和 37.57%。 EPS分别为 0.11元、 0.23元和 0.31元,对应的 PE 分别为 62.4倍、 31.1倍和 22.6倍, PB 分别为 1.6、 1.5和 1.4。公司是 A 股市场唯一一只以国际学校为核心资产的教育上市公司,是 A 股市场国际学校第一股。目前,两所学校办学稳步推进,公司业绩释放在即,资产处置助力 2019年扭亏为盈,定增即将完成,公司资本实力快速提升,公司有望迎来趋势性拐点。看好公司教育资源整合空间和国际学校发展前景,维持公司“买入 -A” 的投资评级, 6个月目标价为 11.75元。
风险提示: 国际教育政策变动、 学校不及预期、学费增长缓慢、优秀师资流失等。
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