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地产逆势大涨!一日游还是反转?一文读懂

时间:2021-12-27    点击: 次    来源:不详    作者:佚名 - 小 + 大

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  文/朋朋笔记

  政策是最大的基本面。

  12月8日至10日,一年一度的中央经济工作会议在北京召开,会议总结了2021年经济工作,分析当前经济形势,部署2022年经济工作。这对于把握明年宏观经济方向和政策节奏的重要性不言而喻。

  中央经济工作会议召开后,A股表现最亮眼的就是房地产和基建相关的板块了,这次我们就来聊聊地产板块。

  今天,地产板块逆势大涨0.76%,个股更是精彩纷呈,津滨发展渝开发中洲控股大龙地产嘉凯城京能置业财信发展天保基建蓝光发展泰禾集团强势涨停,天房发展深深房A南国置业中交地产宋都股份新华联三湘印象美好置业的涨幅均超过了4%。

  地产板块的大涨,主要来自于近期接连不断的政策利好:1、流动性宽松,1年期LPR利率降低,降准释放长期资金约1.2万亿元,叠加5000亿MLF;2、各地相继出台政策稳地产,优质房企优势有望进一步扩大;3、稳增长大背景下,政策提出要推进保障性住房建设,利好地产产业链。

  1、流动性宽松:1年期LPR利率降低+降准+MLF

  12月20日,中国12月1年期贷款市场报价利率(LPR)降至3.8%,上月为3.85%,此前连续19个月维持不变。5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.65%,上月为4.65%。

  12月6日,央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿元。中国人民银行有关负责人表示,人民银行坚持正常货币政策,保持政策的连续性、稳定性、可持续性,不搞大水漫灌,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

  12月13日,媒体报道称,深圳部分中小银行下调房贷利率,二套最低5.25%。

  12月15日,央行公开市场开展5000亿元1年期MLF和100亿元7天期逆回购操作,中标利率分别为2.95%、2.20%。数据显示,12月15日有100亿元逆回购和9500亿元MLF到期。

  12月20日,用益金融信托研究院最新数据显示,上周(12月13日-12月19日)集合信托产品成立规模大幅攀升,发行市场行情相对平淡。据不完全统计,上周集合信托产品成立规模150.28亿元,环比增长66.83%;发行规模258.56亿元,环比增长0.72%。其中,房地产类信托产品成立规模30.35亿元,环比增长4.4倍。

  其实,在11月以来,保利发展招商蛇口等房企启动在银行间市场注册发行债务融资工具,引发市场关注。业内人士表示,地产融资领域出现边际放松的迹象,并不意味着楼市调控大方向有所改变,销售回款仍将是房企增加现金流、偿还到期债务的主要途径。

  从近期先后出台的政策来看,市场的流动性正在逐渐宽松,这也意味着房地产市场正在逐渐回暖。

  2、各地相继出台政策稳地产,优质房企优势有望进一步扩大

  除了全面降准和结构性降息之外,实际上近期的房地产市场也出现了各种维稳措施。

  12月20日,据不完全统计,近一个月以来,桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20个城市拿出“真金白银”,发布稳楼市政策。比如广西桂林,开始向房企购房者发放消费券。12月17日消息,广西桂林市近日印发关于《桂林市加大重点行业扶持力度冲刺四季度经济工作若干奖励措施的通知》。对于房地产业,《通知》提到,给予房地产开发企业经营贡献奖励。对购房者来说,购买五城区新建商品房也将予以补贴。

  12月20日,媒体报道称,近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。一些房企表示,目前是兼并收购的较好时机,正在实质性洽谈多个并购项目。据悉,招商蛇口、碧桂园等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具,募集资金用于房地产项目的兼并收购。

  根据Wind统计,截止12月19日,2021Q4房地产行业并购金额2678.4亿,环同比分别增长103%、71.5%。如果更多支持政策落地,那么行业的收并购有望进一步放量。

  从收购对象及收购主体来看,通知强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目;收购主体自身条件要好。随着相关政策的落地,除盘活出险房企流动性外,优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持,亦有望帮助受让房企控制并购风险。从美日经验来看,阵痛期后行业均迎来并购整合高峰,平安证券认为本次政策出台有望加速行业洗牌,“劣币”出清后行业格局有望重塑,优质房企优势有望进一步扩大。

  3、稳增长大背景下,政策提出要推进保障性住房建设,利好地产产业链

  12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。

  每年12月政治局会议,历来是随后中央经济工作会议的吹风会,明年主基调已经明确。二十大、换届,是2022年最重要的宏观环境(“做好明年经济工作,迎接党的二十大胜利召开”)。

  天风证券指出,“稳字当头、稳中求进”——会议对明年经济工作的总体要求是“稳字当头”,这在政治局会议中应是首提,意味着当前经济下行压力加大的势头要有所改变,稳增长的必要性提高。

  “稳定宏观经济大盘,保持经济运行在合理区间,保持社会大局稳定,迎接党的二十大胜利召开”——除了年底政治局会议一贯的“六稳”、“六保”外,此次会议进一步要求在二十大即将召开的特殊时点,经济运行和社会大局的稳定应被放在更加优先的位置,说明明年上半年将是宏观经济稳增长的重要窗口期。

  所谓的六稳,是指稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期;六保是指保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

  国盛证券认为,2022年中国宏观环境最重要的目标,一个字,稳;政策已正式转向,全力稳增长。“着力稳定宏观经济大盘,保持经济运行在合理区间”,预示稳增长仍是硬要求,2022年应仍会设定GDP目标,可能定5.5%左右(合意目标应是5-5.5%,底线应是5%以上)。

  中共中央政治局会议指出:要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

  中共中央经济工作会议指出:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益,比如建筑材料(水泥、管材、防水材料等)和工程机械(挖掘机、塔吊等)等。

  一直以来,房地产业都是我国经济的支柱之一。统计数据显示,2020年房地产业增加值为7.45万亿元,较2019年增加7%。2020年房地产业对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年,我国房地产业对经济的贡献率来看,基本上保持在稳步增长态势。

  在稳增长的大背景下,维持房地产市场的稳定具有重要意义。

  国盛证券认为,保障房被12.6政治局会议列为地产政策之首,2022年有望加速推进。保障房的筹建数量可能超900万套、为棚改的4成左右;保障房单套投资强度10.8万元左右、为棚改的1/3左右。相应的,对地产投资的拉动率上,保障房可能只有1-2%、不宜高估。保障房难以扭转地产下滑态势,地产调控将进一步松动,包括加速发放按揭贷、开放贷等。需要关注保障房对绿色建筑产业链的拉动;以及2022年1月、2月地方“两会”对保障房目标的设置情况。

  国家统计局公布2021年1-11月份全国房地产开发行业统计数据,房地产开发投资同比增长6.6%;商品房销售面积和销售额分别同比增长4.8%和8.5%,到位资金同比增长7.2%。中泰证券认为,虽然行业在销售下降及预售资金监管加强下压力较大,但中央经济工作会议释放了支持需求端改善的积极信号,预计市场有望打破负反馈循环,良性发展。建议关注地产板块四季度政策预期边际改善加土地市场竞争格局优化的投资机会,推荐A股龙头房企保利发展、万科A新城控股,及H股成长型房企绿城中国、旭辉控股集团。

  尽管地产板块纷纷大涨,但对很多小散来说,往往是还没有反应过来股价就上了天,究竟应该怎么办呢?

  关键是要发现主力资金介入的信号,因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素,基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来,所以捕获主力就成为了致胜的关键。

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  4月7日,尾盘掘金发现主力在北方华创的尾盘搞偷袭,并在当天的14点50分进行了预警提示。同时,当天新浪财经Level-2的大单净量也暴力流入,这意味着有主力资金在行动。

  中途经过短暂横盘之后,从4月下旬开始,大单净量资金就开始了持续流入的状态,这也推动了股价的稳步上涨,北方华创的股价从今年最低的134元左右涨到了453元,最大涨幅超过了230%。

  新浪财经Level-2大单净量的数据显示,从年初至4月初,北方华创的大单净量整体上处于流出状态,表明主力且战且退,这也导致了股价的持续下行。当大单净量持续流入的时候,北方华创的股价就开始持续拉升。我们可以清晰的看到,大单净量的流出和流入是如何与股价形成正反馈的。

  5月17日和8月9日,B/S点也发出了提示信号,北方华创从163.7元涨至373元,区间涨幅为123.51%。

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责任编辑:黄朋

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