[价值榜]中国奥园：拿地激进 分红率连续三年走低

　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　中国奥园成立于1996年， 2007年于香港联交所主板上市，2019年销售金额突破千亿门槛。公司根植粤港澳大湾区，逐步迈向全国化均衡布局。除地产外，公司还同步发展金控、文旅、健康生活、跨境电商等板块，完善“一业为主、纵向发展”的业务格局。中国奥园位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第24位，其中公司在综合规模方面表现一般，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对较好，位列12位；而盈利能力方面在TOP50中表现中上游，位列14位；且中国奥园的财务表现较为一般，较高的融资成本与资产负债率拉低了公司整体的财务稳健性。

　　综合规模：连续三年激进拿地

　　据克而瑞及公司公告数据，中国奥园在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为514.72、1180.6、4585亿元，在TOP50房企中分别位列第24、23、33位，头部效应不算明显。中国奥园销售额从2017年的行业第40位，逐渐提升至2019年的第27位。

　　中国奥园拿地进取，近几年的拿地面积保持较快增速，且拿地面积明显高于销售面积接近，整体的土地储备池子在逐渐增大，但由于销售增速较快，因此公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，中国奥园营收为505.66亿元，同比增速达到62.77%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一增速表现不足为奇。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达2898.8亿元、369.97亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第38位。

　　运营周转：存货周转率低

　　中国奥园2019年拿地金额为515亿元，拿地面积为1609万㎡，同比增长27.9%，相较于销售面积而言，拿地力度较为进取。拿地均价约为3199元/平米，较上年的2340元/平米明显上涨。中国奥园全年销售面积为1168.5万㎡，销售金额为1180.6亿元，同比增长29%，这一增速在TOP50名单中较为靠前，这在很大程度上提升了中国奥园在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为3.16。总体看，全年的拿地面明显大于销售面积，整体土地储备在持续扩张。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。中国奥园收入储备倍数为10.77（参照的是2019年收入），低于主流房企数据均值13.48，而公司该数值2018年为10.16。

　　中国奥园的存货周转率表现一直较为低迷，近十年来在0.25左右波动，由于2019年结算增速较大，存货周转率由2018年的0.22回升至0.26。

　　盈利能力：分红率连续三年降低

　　中国奥园近年来营收及利润增速较快，近三年利润增速分别达到86.15%、46.89%、74.39%，得益于去年的项目结转，全年业绩增速较快。但利润率表现一直差强人意。2019年中国奥园销售毛利率为29.73%、销售净利率10.33%，最终靠着高企的资产负债率，使得净资产收益率（加权ROE）达到31.23%，各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。

　　在千亿规模左右的几家房企中，中国奥园的加权ROE表现一般，比蓝光发展、荣盛发展、龙光地产都要高一些，这跟中国奥园的负债率较高有关系。不过，值得注意的是，这是中国奥园近十年来最好的ROE水平。与此同时，中国奥园近些年的股利支付率逐渐走低至34.64%，而206-2018年的支付率均超过40%。

　　财务：净负债率持续走高

　　中国奥园2019年平均融资成本较2018年有所上升，达到7.5%的水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，近年来中国奥园一直有着资产负债率较高且净负债率持续走高的形象。2018年数据显示，中国奥园平均融资成本也约为7.4%。

　　目前中国奥园账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有680.6亿元，短期债务为418.73亿元，长期债务为540亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中国奥园短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.62，低于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2019年底，中国奥园净负债率为74.9%，在TOP50中位列第21高位，略于均值81.23%，与远洋、中国金茂处于同一水平，但资产负债率达到87.24%的较高水平。且公司整体的土地储备不少在三四线城市，存在一定的风险。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50