[价值榜]荣盛发展：销售排名下滑 股权高比例质押

　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　荣盛发展成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过 IPO上市的房地产企业。经过20余年发展，公司在经营规模、业务领域取得长足发展， 已从最初的普通住宅开发快速成长为集地产开发、康旅投资、金融投资、互联网创新等业务。荣盛发展位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第47位，其中公司在综合规模方面表现中等，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对较弱，位列37位；而盈利能力方面在TOP50中表现中游，位列20位；且荣盛发展的财务表现较为一般，较高的融资成本与偿债压力拉低公司整体的财务稳健性。

　　综合规模：销售额行业排名有所下滑

　　据克而瑞及公司公告数据，荣盛发展在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为302、1153.6、3915亿元，在TOP50房企中分别位列第33、25、35位，头部效应不算明显。荣盛发展销售额从2017年的行业第26位，逐渐下落至2019年的第30位。

　　荣盛发展拿地力度你是加大，但近几年的整体拿地表现较为一般，2019拿地面积仍略小于销售面积，整体的土地储备池子持续减小，因此公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，荣盛发展营收为709.12亿元，同比增速达到25.8%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一增速表现基本反映了销售业绩。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达2546亿元、446.7亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第28位。

　　运营周转：逆势加大拿地力度

　　2019年是房地产行业的转折之年，行业洗牌加剧，中小房企大面积被淘汰，而不少中大房企纷纷加入降杠杆去库存的阵营之中。而荣盛发展2019年整体施工转结是趋缓的，但拿地确是逆势加强的，2020年也将延续这一趋势。首先是公司全年的施工进度是不及预期的。新开工面积944.3万平，完成年度计划的99.0%，竣工面积为632.3万平，仅完成年度计划的73.5%。在竣工不及预期的情况下，2019年荣盛发展拿地一改2018年的相对谨慎，全年的拿地金额达到302亿元，同比增长73.2%，其权益比达88%。

　　荣盛发展2019年拿地金额为销售额的0.26倍，且2020年计划新增土储建面约1355.9万平，对应同比增38.5%，在全年预计销售额增5%的情况下，荣盛发展将继续保持较高的拿地力度。不过2019年的拿地均价3084元/平米，较2018年的2292元/平米大增34.55%。占比销售均价29%，而这一比例2017/2018年均为0.22。价差的减少将进一步拉低已连续两年下降的净利润率水平。

　　荣盛发展全年销售面积为1098.1万㎡，销售金额为1153.6亿元，同比增长13.6%，这一增速在TOP50名单中较为靠后，这在很大程度上拉低了荣盛发展在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为3.41。总体看，全年的拿地面与销售面积相近，整体土地储备变化较小。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。荣盛发展收入储备倍数为6.71（参照的是2019年收入），明显低于主流房企数据均值相仿，而公司该数值2018年为6.35。荣盛发展近两年的存货周转率在0.3左右波动，整体周转效率算高。

　　盈利能力：2015年以来最低的分红率

　　荣盛发展近年来营收及利润增速较为平稳，基本反映了此前几年的销售业绩，但利润率表现一直中规中矩。2019年荣盛发展销售毛利率为30.08%、销售净利率13.52%，最终靠着较高的杠杆率，使得净资产收益率（加权ROE）达到21.88%，各项盈利指标处在TOP50房企的中游。

　　在千亿规模左右的几家房企中，荣盛发展的加权ROE表现一般，比蓝光发展、美的置业、龙光地产都要低一些，这跟荣盛发展的净利润率、周转率较低有关系。不过，值得注意的是，荣盛发展全年实现归母净利润91.2亿元，同比增长20.6%，基本每股收益2.10元，但由于经营现金流入同比大幅下降87.9%，账面资金基本与去年持平。公司拟每10股派发现金股息4.8元（含税），分红率下降至23%，这也是自2015年以来荣盛最低的分红率。

　　财务：财务紧张 股权高比例质押

　　荣盛发展2019年平均融资成本较2018年基本持平，简单估算达到8%的水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%。截至2019年末，尽管荣盛发展的资产负债率、净负债率分别为82.5%、79.7%，分别同比下降1.6、8.2个百分点。但截至去年末，一年内到期有息负债额348.3亿元，占总借款约660亿元的逾50%以上，债务结构不尽合理。而公司账上货币资金为303.55亿元，其中涉及受限资金近50亿元，短债偿付压力不小。

　　荣盛发展资金紧张与账面庞大的应收款有着一定关系。截止2019年底，包括应收账款以及其他应收款在内的应收款合计达到268亿元，而股东权益合计才446.7亿元。值得注意的是，在其他应收款项中，账龄超过2年的达到163亿元，预计未来12个月的预期信用损失达到6.96亿元。

　　此外，近日控股股东荣盛控股所持有荣盛发展的部分股份被质押，本次质押8950万股，截至2020年4月2日，荣盛控股及其一致行动人所持公司股份累计质押、设定信托情况如下，超一半的股权被质押。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50